案例：“个人集资建房项目温州破冰”

   2006年11月5日下午，温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。这1亿多元土地出让金，将全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。

此前，正元公司已与受会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会就该地块的房产开发签订“代建协议”，全国个人集资建房组织首次“成功拿地”在温州诞生。来源:东方早报(上海)   

法律问题：

 1、个人委托协会集资建房，协会再委托开发商“代建”的法律后果？

     2、个人是否具备取得住宅用地及住宅开发的主体资格？

     3、如果以上操作不可行，如何从法律角度规范个人集资建房行为？

支持的法律依据：

1983年发布的《城镇个人建造住宅管理办法》规定，城镇个人建造住宅，须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后，才准建造住宅。

1990《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

1992年建设部等《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。

反对的法律依据：

1998年《城市房地产开发经营管理条例》，经营性房地产（商品房）必须由房地产开发商来开发经营。（理解）

2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

2004年《经济适用住房管理办法》：

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。

结论：按照房地产开发管制体系、个人集资建房应缓行

（1）房地产开发按照开发目的分为：

a）自用性房地产开发：建设主体不以盈利为目的的自用房地产开发（资产）。

b）经营性房地产开发：房地产开发商以盈利为目的商品房地产开发（商品）。

（2）司法解释及规章初步确立的分类管制体系：

――开发经营性房地产必须具备房地产开发资格；

――商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地只能进行经营性房地产开发；

――个人不能自行建设，而只能从房地产市场获得商品住宅。

        以上是我应邀为华东政法大学法律硕士班讲房地产开发法时分析的一个问题。